Comprar um imóvel na planta representa um compromisso financeiro de longo prazo e, em algumas situações, o comprador pode perceber que não conseguirá ou não deseja mais continuar com o negócio.

Quando isso acontece, surge uma dúvida comum: é possível desistir do imóvel e recuperar parte do dinheiro pago?

A resposta é sim, mas o valor da restituição e as condições do distrato dependem de fatores como a data do contrato, o motivo da rescisão e a existência de patrimônio de afetação.

O que é o distrato imobiliário?

O distrato é o procedimento utilizado para desfazer um contrato de compra e venda por acordo entre as partes ou por iniciativa de uma delas, conforme as circunstâncias previstas na legislação e no próprio contrato. Para os imóveis adquiridos na planta, as regras foram significativamente disciplinadas pela Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato.

Quando a desistência parte do comprador, a incorporadora pode ter direito à retenção de determinados valores. Isso significa que o consumidor normalmente não recebe de volta tudo o que pagou. Por outro lado, a empresa também não pode simplesmente estabelecer qualquer desconto sem observar os limites legais e contratuais aplicáveis.

Quanto o comprador pode receber de volta?

Nos contratos submetidos à Lei do Distrato, a legislação prevê a restituição dos valores pagos diretamente ao incorporador, com as deduções permitidas. Em regra, a pena convencional pode chegar a 25% da quantia paga. Quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, a legislação admite, em determinadas situações, retenção de até 50%.

É importante observar que o tema ainda possui discussão relevante no Superior Tribunal de Justiça. Em 2026, a Segunda Seção afetou recursos ao rito dos repetitivos para definir a controvérsia sobre a possibilidade de retenção de até 50% em contratos posteriores à Lei nº 13.786/2018 envolvendo patrimônio de afetação. Portanto, a análise do contrato e do estágio do empreendimento continua sendo fundamental.

A comissão de corretagem também pode ser descontada?

A comissão de corretagem merece atenção especial. O Superior Tribunal de Justiça reconhece que, nos contratos sujeitos à Lei do Distrato, a comissão pode ser deduzida quando houver previsão contratual clara, inclusive no quadro-resumo. Essa dedução pode ocorrer além da pena convencional prevista para o desfazimento do negócio.

Por isso, antes de aceitar o cálculo apresentado pela incorporadora, o comprador deve conferir detalhadamente o contrato, identificando quais valores foram pagos a título de entrada, parcelas, corretagem e outras despesas.

E se o comprador estiver inadimplente?

A situação pode ser diferente quando o distrato ocorre em razão do inadimplemento do comprador. Nesse cenário, também podem existir consequências financeiras previstas na legislação e no contrato, incluindo retenções dentro dos limites aplicáveis.

O STJ já reconheceu, em casos submetidos à Lei do Distrato, a possibilidade de retenção de valores conforme as regras específicas do patrimônio de afetação. Ao mesmo tempo, a jurisprudência demonstra que a aplicação dessas regras depende das características concretas de cada contrato e empreendimento.

O que o comprador deve fazer antes de assinar o distrato?

Antes de formalizar a desistência, é recomendável solicitar à incorporadora uma memória de cálculo detalhada, indicando o total pago, as multas, a eventual comissão de corretagem, outras deduções e o valor efetivamente previsto para restituição.

Também é importante verificar a data de assinatura do contrato, a existência de patrimônio de afetação e as cláusulas específicas sobre rescisão. Contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018 podem seguir parâmetros jurisprudenciais diferentes; o STJ, por exemplo, já utilizou o percentual de 25% como referência para determinados contratos anteriores à legislação.

O distrato precisa ser analisado com cuidado

Desistir de um imóvel na planta não significa necessariamente perder todo o dinheiro investido. A legislação estabelece mecanismos para disciplinar a restituição, mas permite determinadas retenções pela incorporadora. O resultado depende principalmente do contrato, da legislação aplicável à contratação e das circunstâncias que levaram ao encerramento do negócio.

Por isso, antes de assinar qualquer documento de distrato, o comprador deve conferir os cálculos apresentados e avaliar se os descontos estão de acordo com as regras aplicáveis ao seu caso.

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