A realização de obras em um condomínio exige atenção não apenas aos custos e aspectos técnicos, mas também às regras de aprovação previstas na legislação. Dependendo da finalidade da obra, o quórum necessário em assembleia pode mudar significativamente. Por isso, antes de iniciar uma reforma nas áreas comuns, é importante identificar corretamente sua natureza e verificar também o que estabelece a convenção do condomínio.

Obras necessárias, úteis e voluptuárias

O Código Civil diferencia as obras realizadas no condomínio de acordo com sua finalidade. Essa classificação é importante porque cada tipo possui regras específicas para aprovação.

As obras necessárias são aquelas destinadas à conservação do patrimônio ou a evitar sua deterioração. Reparos urgentes, por exemplo, podem receber tratamento diferente de uma obra realizada apenas para melhorar ou embelezar determinada área.

Já as obras úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem. As obras voluptuárias, por sua vez, estão relacionadas ao mero deleite ou recreio e não aumentam a utilidade do imóvel.

Essa distinção deve ser feita com cuidado, pois a classificação equivocada pode levar à adoção de um quórum inadequado e gerar questionamentos posteriores.

Qual é o quórum para obras necessárias?

As obras necessárias possuem regras mais flexíveis. Quando forem urgentes, o síndico pode determinar sua realização, observadas as circunstâncias previstas na legislação.

Quando a obra necessária não for urgente, sua aprovação deve seguir o procedimento estabelecido pelo Código Civil e pelas normas internas do condomínio. O objetivo é garantir que despesas relacionadas à conservação e segurança do patrimônio possam ser realizadas sem criar obstáculos desproporcionais à administração.

Em situações emergenciais, portanto, não se deve simplesmente aplicar a mesma regra utilizada para uma obra destinada ao lazer ou à valorização estética do condomínio.

Obras úteis exigem aprovação específica

As obras úteis dependem de aprovação da assembleia, sendo necessário observar o quórum estabelecido pela legislação para essa categoria.

Esse tipo de intervenção pode envolver melhorias relevantes nas áreas comuns, como determinadas reformas que facilitam ou ampliam a utilização dos espaços. Entretanto, o fato de uma obra parecer vantajosa para os moradores não significa que ela possa ser executada sem a aprovação correspondente.

A assembleia deve ser regularmente convocada e os condôminos precisam ter acesso às informações necessárias para deliberar, especialmente quando a obra representar uma despesa significativa.

E as obras voluptuárias?

As obras voluptuárias possuem um quórum mais elevado, justamente porque não são consideradas essenciais para a conservação ou utilização do condomínio.

Alterações voltadas predominantemente à estética, ao lazer ou ao embelezamento podem se enquadrar nessa categoria, dependendo das características concretas da intervenção. Nesses casos, a legislação exige aprovação por dois terços dos condôminos.

Por isso, uma reforma que pareça simples pode exigir uma votação muito mais expressiva quando sua finalidade for predominantemente recreativa ou estética.

A convenção do condomínio também deve ser analisada

Embora o Código Civil estabeleça regras gerais, a convenção condominial e outros documentos internos também precisam ser considerados. Eles podem estabelecer procedimentos específicos, desde que respeitados os limites impostos pela legislação.

Antes da assembleia, é recomendável verificar a convenção, o regimento interno e eventuais deliberações anteriores relacionadas ao assunto. Também é importante conferir se existem exigências técnicas, autorizações administrativas ou responsabilidades profissionais envolvidas na execução da obra.

O que pode acontecer se o quórum não for respeitado?

Uma obra aprovada sem o quórum exigido pode ser objeto de questionamento pelos condôminos. Dependendo das circunstâncias, a deliberação poderá ser contestada judicialmente, principalmente se houver prejuízo aos direitos dos moradores ou descumprimento das normas legais e internas.

Por esse motivo, não basta apenas conseguir a maioria dos votos dos presentes. É necessário verificar qual é o quórum aplicável àquela obra e como ele deve ser calculado.

A aprovação correta evita conflitos

Definir o quórum necessário para uma obra condominial exige analisar sua finalidade, urgência, custo e impacto sobre as áreas comuns. A classificação entre obra necessária, útil ou voluptuária é um dos principais pontos dessa avaliação.

Como a legislação estabelece regras diferentes para cada situação, a administração deve agir com cautela antes de convocar a assembleia e iniciar qualquer intervenção. Uma análise jurídica preventiva pode ajudar a evitar decisões inválidas, conflitos entre moradores e despesas decorrentes de uma obra que não tenha sido regularmente aprovada.

Há mais de duas décadas, o JPO Advogados atua de forma consultiva, preventiva e contenciosa para proteger o patrimônio, os negócios e os direitos de nossos clientes em todo o Brasil. Contamos com uma equipe altamente qualificada para entregar soluções ágeis, seguras e personalizadas para o seu caso.

Fale com um de nossos especialistas e agende um atendimento presencial ou virtual.